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Sachbezüge - Wohnraumbewertung

Veröffentlichung: Magazin DGservice Nr. 1/Jänner 2021


Im vierten Teil unserer Serie zum Thema Sachbezüge erfahren Sie, wie Sie in vier Schritten den Sachbezugswert für Wohnraum ermitteln. Die ersten drei Teile unserer Serie "Sachbezüge" können Sie unter dem Link in der Rubrik "Mehr zum Thema" nachlesen.

Stellt der Dienstgeber seinem Dienstnehmer kostenlos oder verbilligt eine Wohnung zur Verfügung, so ist bei der Bewertung des Sachbezuges zu unterscheiden, ob es sich um eine Wohnung handelt, die

  • sich im Eigentum des Dienstgebers befindet oder​
  • vom Dienstgeber angemietet ist.
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Im Eigentum des Dienstgebers

Schritt 1

Feststellung des Richtwertes und des Sachbezugswertes: Die ­Quadratmeter des Wohnflächenausmaßes der Dienstwohnung sind mit dem Richtwert des jeweiligen Bundeslandes, in dem sich die Wohnung befindet, zu multiplizieren.

Schritt 2

Verminderung des Sachbezugswertes: Der ermittelte Wert ist zu vermindern

  • um 30 %, wenn die Dienstwohnung nicht dem Ausstattungsstandard einer Normwohnung entspricht (beispielsweise kein WC in der Wohnung), und/oder
  • um 35 %, wenn es sich um eine Dienstwohnung für Hausbesorger, Hausbetreuer und Portiere handelt und diese Tätigkeit überwiegend ausgeübt wird.


Hinweis: Für Schulwarte, die überwiegend Hausbesorger-, Hausbetreuer- bzw. Portiertätigkeiten ausüben, kann der Abschlag ebenfalls vorgenommen werden.

Tipp

TIPP: Bei mehreren Reduzierungen ist die Reihenfolge egal.
Wichtig ist nur, sie einzeln und nacheinander durchzuführen.

Das Ergebnis aus Schritt 1 und 2 ist der Wert A.

Schritt 3

Durchführung einer Vergleichsrechnung: Der errechnete Wert ist mit dem tatsächlichen Marktpreis zu vergleichen, um extreme Abweichungen zwischen den Richtwerten und den fremdüblichen Mietwerten zu vermeiden.

  1. Reduzierung des Wertes A um 50 % (= Vergleichswert 1).
  2. Erhöhung des Wertes A um 100 % (= Vergleichswert 2).
  3. Ermittlung des üblichen Endpreises des Abgabeortes anhand des Immobilienpreisspiegels, der u. a. bei der Wirtschaftskammer erhältlich ist.
  4. Verminderung des üblichen Endpreises des Abgabeortes um 25 % (= Wert B).
  5. Liegt der Wert B innerhalb der Vergleichswerte 1 und 2, ist der Wert A als Sachbezugswert anzusetzen, ansonsten der Wert B.

Ist der Wert A heranzuziehen und trägt der Dienstnehmer die Betriebskosten, so ist von diesem Wert ein Abschlag von 25 % vorzunehmen.

Schritt 4

Berücksichtigung der Heizkosten: Trägt der Dienstgeber die Heizkosten, ist dem ermittelten Sachbezugswert ganzjährig ein Heizkostenzuschlag von € 0,58 pro Quadratmeter hinzuzurechnen. Kostenbeiträge des Dienstnehmers zu den Heizkosten kürzen diesen Zuschlag entsprechend.

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Angemietete Wohnung

Schritt 1 und 2

Feststellung des Richtwertes und des Sachbezugswertes/Verminderung des Sachbezugswertes: Hier erfolgt die Vorgehensweise analog zu den Wohnungen, die sich im Eigentum des Dienstgebers befinden.

Das Ergebnis aus Schritt 1 und 2 ist der Wert A.

Schritt 3

Durchführung einer Vergleichsrechnung: Der errechnete Wert ist mit der tatsächlichen Miete zu vergleichen.

  1. Der Dienstgeber trägt die Betriebskosten: Die tatsächliche Miete - inklusive Betriebskosten, ohne Heizkosten - ist um 25 % zu vermindern (= Wert B).

    ODER

    Der Dienstnehmer trägt die Betriebskosten: Die tatsächliche Miete - inklusive Betriebskosten - ist zunächst um die Betriebskosten zu vermindern. Im Anschluss erfolgt die Reduzierung um 25 % (= Wert B).

  2. Der höhere Wert aus dem Vergleich ­zwischen Wert A und Wert B ist für die weitere Berechnung heranzuziehen.

Schritt 4

Berücksichtigung der Heizkosten: Der ermittelte Sachbezugswert ist um die auf diese Dienstwohnung entfallenden tatsächlichen Heizkosten zu erhöhen, sofern der Dienstgeber die Heizkosten trägt und diese auch ermitteln kann. Kann die Höhe der tatsächlichen Kosten nicht ermittelt werden, ist ganzjährig ein Heizkostenzuschlag von € 0,58 pro Quadratmeter anzusetzen. Kostenbeiträge des Dienstnehmers zu den Heizkosten kürzen diesen Zuschlag entsprechend.

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Gemeinsame Nutzung

Wird die Dienstwohnung mehreren Dienstnehmern kostenlos oder verbilligt zur Verfügung gestellt, so ist der Sachbezugswert entsprechend der eingeräumten Nutzungsmöglichkeit aufzutei­len. Im Zweifelsfall ist er durch die Anzahl der Dienstnehmer zu dividieren. 

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Richtwerte

Folgende Richtwerte sind pro Quadrat­meter des Wohnflächenausmaßes anzusetzen:

Bundesland Richtwert
Burgenland € 5,30
Kärnten € 6,80
Niederösterreich € 5,96
Oberösterreich € 6,29
Salzburg € 8,03
Steiermark € 8,02
Tirol € 7,09
Vorarlberg € 8,92
Wien € 5,81
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Normwohnung

Eine mietrechtliche Normwohnung liegt vor, wenn hinsichtlich der Ausstattung folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

  • Der Wohnraum befindet sich in einem brauchbaren Zustand.
  • Der Wohnraum besteht aus Zimmer, Küche (Kochnische), Vorraum, WC und einer dem zeitgemäßen Standard entsprechenden Badegelegenheit (Baderaum oder Badenische).
  • Der Wohnraum verfügt über eine Etagenheizung oder eine gleichwertige stationäre Heizung.


Weder die Lage noch die Größe der Wohnung (zwischen 30 m² und 130 m²) ist für die pauschale Ermittlung des Sachbezugswertes maßgeblich.

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Beispiel

Wohnung im Eigentum des Dienstgebers

  • Dienstwohnung für einen Portier
  • 100 m² Wohnnutzfläche in Wien
  • mietrechtliche Normwohnung
  • fremdübliche Miete: € 1.297,00
  • Dienstnehmer trägt die Betriebskosten
  • Dienstgeber trägt die Heizkosten
  • Richtwert für Wien € 5,81/m²


Schritt 1

Richtwert € 5,81 x 100
€ 581,00

Schritt 2

Sachbezugswert
€ 581,00
abzüglich 35 %- € 203,35
Wert A  € 377,65

Schritt 3

Sachbezugswert€ 377,65
davon 50 %  
€ 188,83
davon 200 %€ 755,30
fremdübliche Miete   
€ 1.297,00
abzüglich 25 %
- € 324,25
Wert B
€ 972,75
Vergleichswert 1€ 188,83
Vergleichswert 2€ 755,30

Der Wert B (€ 972,75) liegt außerhalb der Vergleichswerte 1 und 2. Somit ist er als vorläufiger Sachbezugswert heranzuziehen.

Schritt 4

Sachbezugswert€ 972,75
Heizkosten € 0,58 x 100€ 58,00
Anzusetzender Sachbezugswert€ 1.030,75


Autor: Mag. Wolfgang Böhm/ÖGK